Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? Tahliye Sebepleri, Süreler ve Arabuluculuk
Kira sözleşmesinin süresinin dolması, konut veya çatılı işyeri kiracısının taşınmazı boşaltmak zorunda olduğu anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu bu kiralarda kiracıyı korumak için sözleşmenin süre sonunda kendiliğinden uzamasını kabul eder; kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebilmesi ise kanunda sayılan belirli sebeplere, bu sebeplere bağlanmış kısa sürelere ve doğru başvuru yoluna bağlıdır.
Uygulamada tahliye uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı haklılık tartışmasıyla değil, süre ve usul hatasıyla kaybedilir. Bir aylık dava süresinin kaçırılması, zorunlu arabuluculuğa erken veya geç başvurulması, ihtarnamenin yanlış içerikle gönderilmesi ya da sözleşmeyle birlikte imzalatılan tahliye taahhüdüne güvenilmesi, kiraya vereni bir yıl daha beklemek zorunda bırakabilir. Kiracı açısından da aynı süreler savunmanın temelini oluşturur.
Bu yazıda konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebeplerini, her sebebe bağlı süreleri, 1 Eylül 2023’ten bu yana dava şartı olan arabuluculuğu ve icra yoluyla tahliyeyi kiraya veren ve kiracı bakımından birlikte ele alıyoruz.
Bu yazıyı okumadan önce: Taşınmaz satın alırken kiracılı bir mülkün nasıl devralınacağını Gayrimenkul Hukuku sayfamızdaki satın alma rehberinde açıklamıştık. Bu yazı, kiracılı taşınmazı edinen yeni malikin ve mevcut kiraya verenin tahliye haklarını ayrıntılı olarak inceler.
Kısa Cevap
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı ancak kanunda gösterilen sebeplerden biri varsa tahliye edilebilir. Başlıca sebepler şunlardır:
Kira bedelinin ödenmemesi: Temerrüt ihtarı veya icra takibi yoluyla (TBK m.315; İİK m.269 vd.).
İki haklı ihtar: Aynı kira yılı içinde kira borcu için iki yazılı haklı ihtara sebep olunması (TBK m.352/2).
Yazılı tahliye taahhüdü: Kiralananın tesliminden sonra verilmiş geçerli bir taahhüt (TBK m.352/1).
Kiraya verenin veya yakınlarının ihtiyacı: Konut veya işyeri gereksinimi (TBK m.350/1).
Yeniden inşa veya esaslı onarım: Kullanımı imkânsız kılan kapsamlı çalışma (TBK m.350/2).
Yeni malikin ihtiyacı: Kiralananı sonradan edinen kişinin gereksinimi (TBK m.351).
Aynı ilçede konut sahibi olunması: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutu (TBK m.352/3).
On yıllık uzama süresinin dolması: Sebep gösterilmeksizin fesih imkânı (TBK m.347).
Bu sebeplerin neredeyse tamamı bir aylık dava veya takip süresine bağlıdır. Dava yoluna gidilecekse önce arabulucuya başvurmak zorunludur; kira alacağı veya tahliye taahhüdüne dayanan ilamsız icra yoluyla tahliye ise bu şartın dışındadır.
Bu Kurallar Hangi Kiralarda Uygulanır?
Tahliyeyi sınırlayan koruyucu hükümler, Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin bölümünde (m.339-356) yer alır. Bu hükümler, kiralananla birlikte kiracının kullanımına bırakılan eşya hakkında da uygulanır.
Buna karşılık niteliği gereği geçici kullanım için altı aydan kısa süreyle kiralanan konut ve çatılı işyerleri bu koruyucu rejimin dışındadır. Antalya’da sık görülen turizm amaçlı günlük ve haftalık kiralamalar ise ayrıca 7464 sayılı Kanun’la getirilen izin ve kayıt sistemine tabidir. Arsa, bahçe, tarla gibi çatısız taşınmazların kirasında ve ürün kirasında tahliye kuralları farklıdır.
Bu nedenle tahliye stratejisi belirlenmeden önce ilk soru, kiralananın hukuki niteliğidir. Sözleşmede “işyeri” yazması veya taraflardan birinin şirket olması tek başına sonucu belirlemez; taşınmazın gerçek kullanım amacı esas alınır.
Kira Süresi Bitince Kiracı Çıkmak Zorunda mıdır?
Hayır. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise yalnızca sözleşme süresinin bittiğini ileri sürerek sözleşmeyi sona erdiremez.
Bu kural, uygulamada “kontrat bitti, ev sahibi çıkarabilir” şeklindeki yaygın inancın hukuken doğru olmadığını gösterir. Süre bitimi, ancak kanundaki başka bir sebeple birleştiğinde anlam kazanır. Örneğin ihtiyaç sebebiyle açılacak davanın süresi, belirli süreli sözleşmelerde dönem sonuna bağlanmıştır.
On yıllık uzama süresi sonunda ne olur?
Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla hiçbir sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. On yıllık süre, sözleşmede kararlaştırılan ilk kira süresinin bitiminden itibaren hesaplanır. Örneğin bir yıllık bir sözleşmede bu imkân, kiralananın teslim tarihinden itibaren on bir yılın sonunda doğar.
Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiralananın tesliminden itibaren on yıl geçtikten sonra kiraya veren, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Fesih bildiriminin yazılı olması, kanuni fesih dönemine ve süresine uyulması gerekir. Bildirime rağmen taşınmaz boşaltılmazsa tahliye davası açılır; bu dava da kira ilişkisinden doğduğu için önce arabuluculuğa başvurulmalıdır.
Kira Bedeli Ödenmezse Tahliye Nasıl İstenir?
Kira bedelinin ödenmemesi, en sık başvurulan tahliye sebebidir. Kiraya verenin önünde iki temel yol bulunur: temerrüt ihtarı ve ardından dava ya da doğrudan icra yoluyla tahliye.
Temerrüt ihtarı (TBK m.315)
Kiracı muaccel olmuş kira bedelini ödemezse kiraya veren, yazılı olarak süre verip bu süre içinde ödeme yapılmadığı takdirde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür ve süre, ihtarın kiracıya tebliğini izleyen günden başlar. Süre içinde ödeme yapılmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.
İhtarın içeriği önemlidir. Talep edilen kira dönemleri ve tutarları açıkça gösterilmeli, ödeme için verilen süre ve sürenin sonunda sözleşmenin feshedileceği açıkça yazılmalıdır. Fazla veya belirsiz tutar istenmesi, ihtarın haklılığını tartışmalı hâle getirebilir.
İcra yoluyla tahliye (İİK m.269 vd.)
Kiraya veren, ödenmeyen kira için icra dairesinde kiralananın tahliyesi talepli ilamsız takip başlatabilir. Konut ve çatılı işyerlerinde ödeme emrinde kiracıya otuz günlük ödeme süresi verilir; kira sözleşmesine veya kira bedeline itiraz için süre ise yedi gündür. Kiracı süresinde ödeme yapmaz ve itirazı yoksa ya da itirazı kaldırılırsa kiraya veren, icra mahkemesinden kiracının tahliyesine karar verilmesini isteyebilir.
Bu yol, zorunlu arabuluculuk şartının dışındadır. Ancak ödeme emrindeki ihtar, takip tutarı ve takibin dayanağı olan sözleşme doğru kurulmazsa tahliye talebi reddedilebilir. Kiracının yazılı sözleşmeye veya kira miktarına itiraz etmesi hâlinde ispat kuralları ve itirazın kaldırılması yolu ayrıca değerlendirilir.
İki haklı ihtar (TBK m.352/2)
Kiracı bir kira yılı içinde, kira süresi bir yıldan kısa ise kira süresi içinde, kira bedelini ödememesi nedeniyle iki kez yazılı haklı ihtara sebep olursa kiraya veren, ihtarların yapıldığı kira yılının ve kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bu sebepte kritik noktalar şunlardır:
İki ihtar aynı kira yılı içindeki farklı kira dönemlerine ilişkin olmalıdır.
İhtar, yazılı ve haklı olmalıdır; ihtar tarihinde kira bedeli gerçekten muaccel ve ödenmemiş olmalıdır.
Kiracının ihtardan sonra ödeme yapması, haklı ihtarın sonucunu ortadan kaldırmaz.
Dava, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalı; bu süre içinde arabuluculuk sürecinin de işletilmesi gerekir.
Yazılı Tahliye Taahhüdü Ne Zaman Geçerlidir?
TBK m.352/1’e göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra kiraya verene karşı yazılı olarak boşaltma yükümlülüğü üstlenir ve bu taahhüde rağmen taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Uygulamadaki en büyük risk, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı gün imzalatılmasıdır. Kanun, taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesini arar. Sözleşmeyle birlikte ve boş tarihli olarak alınan taahhütlerin geçerliliği ciddi biçimde tartışılır; kiracının iradesinin baskı altında alındığı iddiası da bu noktada önem kazanır.
Geçerli bir taahhüt için genel olarak şu unsurlar aranır:
Taahhüdün yazılı olması ve kiracının imzasını taşıması,
Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması,
Belirli bir boşaltma tarihinin gösterilmesi,
Kiracının serbest iradesiyle verilmiş olması.
Taahhüde dayanan tahliye, ilamsız icra yoluyla da istenebilir. Bu yol arabuluculuk şartına tabi değildir; ancak takibin, taahhütte gösterilen boşaltma tarihinden itibaren bir ay içinde başlatılması gerekir.
Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
TBK m.350/1’e göre kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Dava ne zaman açılır?
Belirli süreli sözleşmelerde dava, sözleşme süresinin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlere göre fesih dönemi ve fesih bildirimi süresine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m.353).
Bu süre hak düşürücü niteliktedir. Örneğin 1 Haziran’da başlayan bir yıllık sözleşmede kira yılı 31 Mayıs’ta sona erer; ihtiyaç sebebiyle tahliye için arabuluculuk başvurusunun ve davanın, kanuni bir aylık süre içinde planlanması gerekir.
İhtiyacın niteliği nasıl değerlendirilir?
Yargıtay uygulamasında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Kiraya verenin yalnızca daha yüksek kira elde etmek istemesi veya ihtiyacın ileride doğabilecek belirsiz bir ihtimale dayanması yeterli görülmez. Mahkeme; ihtiyaç sahibinin mevcut konut durumunu, aile yapısını, sağlık veya iş gerekçelerini, ihtiyaç iddiasının ne zaman ortaya çıktığını ve diğer taşınmazlarının bulunup bulunmadığını birlikte değerlendirir.
Kiraya verenin başka bir boş taşınmazının bulunması, ihtiyacın samimiyetini tartışmalı hâle getirebilir. Çocuğun evlenecek olması, emeklilik sonrası şehre dönüş, sağlık nedeniyle asansörlü veya giriş katında bir eve ihtiyaç duyulması gibi gerekçeler ise somut delillerle desteklendiğinde dikkate alınır.
Tahliyeden sonra taşınmaz yeniden kiraya verilebilir mi?
TBK m.355’e göre kiraya veren, gereksinim sebebiyle sona erdirdiği sözleşmede haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu kurala aykırılık hâlinde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Bu hüküm, ihtiyaç iddiasının samimi kurulması gerektiğini ayrıca gösterir.
Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye
TBK m.350/2, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olup bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kiraya verene dava hakkı tanır. Dava süresi, ihtiyaç sebebiyle açılan tahliye davasındaki süreyle aynıdır.
Bu sebepte yalnızca “bina eski” veya “tadilat yapılacak” demek yeterli değildir. Çalışmanın kapsamı, kiracı taşınmazdayken yapılmasının mümkün olup olmadığı ve gerekli izinlerin varlığı önemlidir. Uygulamada belediyeden alınmış ruhsat veya tadilat projesi, teknik raporlar ve yapılacak işin süresi gibi deliller belirleyici olur. Riskli yapı kapsamındaki tahliyeler ise 6306 sayılı Kanun’un özel usulüne tabidir.
Evi Yeni Satın Alan Malik Kiracıyı Nasıl Çıkarabilir?
Kiralanan satıldığında yeni malik, TBK m.310 uyarınca kural olarak kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Satış, kiracıyı kendiliğinden çıkarmaz.
TBK m.351’e göre kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa iki yoldan birini seçebilir:
Altı ay sonra dava: Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir.
Dönem sonunda dava: Bildirimde bulunmamışsa veya tercih ederse, TBK m.350’deki usulle sözleşme süresinin sonunu izleyen bir ay içinde dava açabilir.
Bir aylık bildirim süresi tapudaki edinme tarihinden başlar. Bildirimin noter aracılığıyla, ihtiyacın kimin için ve hangi nedenle doğduğunu açıkça gösterecek şekilde yapılması ispat bakımından önemlidir. Bildirimin içeriği ile davada ileri sürülen ihtiyacın birbiriyle uyumlu olması gerekir.
Kiracının Aynı İlçede Evi Varsa
TBK m.352/3’e göre kiracının veya onunla birlikte yaşayan eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunuyorsa ve kiraya veren bunu sözleşmenin kurulması sırasında bilmiyorsa, kiraya veren sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Konutun kiracı adına kayıtlı olması tek başına yeterli değildir; oturmaya elverişli olması gerekir. Hisseli bir konut, başkasının kullanımında bulunan bir taşınmaz veya fiziken oturulamayacak durumdaki bir yapı bakımından ayrıca değerlendirme yapılır. Kiraya verenin bu durumu sözleşme sırasında bilip bilmediği de ispat konusudur.
Kiracının Özen Yükümlülüğüne Aykırılığı
Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermekle yükümlüdür (TBK m.316). Bu yükümlülüğe aykırılık, konut ve çatılı işyerlerinde kural olarak önce yazılı ihtar gerektirir. Kiraya veren, aykırılığın giderilmesi için en az otuz günlük süre verir; aykırılık devam ederse otuz gün süreli fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi hâlinde ise önceden süre verilmesi aranmaz.
Gürültü, rahatsız edici kullanım, izinsiz tadilat, kiralananın sözleşme amacına aykırı kullanılması gibi iddialarda ispat çoğunlukla tanık, yönetim kayıtları, tutanaklar ve fotoğraflarla yapılır. Tek bir olay ile süreklilik gösteren aykırılık aynı ağırlıkta değerlendirilmez.
Tahliye Sebepleri ve Süreler Tek Bakışta
Kira bedelinin ödenmemesi (TBK m.315): En az 30 gün süreli yazılı ihtar; süre sonunda fesih ve tahliye davası. Alternatif olarak İİK m.269 ile ilamsız icra yoluyla tahliye.
İki haklı ihtar (TBK m.352/2): İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava.
Tahliye taahhüdü (TBK m.352/1): Taahhüt edilen boşaltma tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi veya dava.
İhtiyaç ve yeniden inşa (TBK m.350): Belirli süreli sözleşmede süre sonundan itibaren 1 ay içinde dava.
Yeni malik (TBK m.351): Edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim ve 6 ay sonra dava veya m.350 usulüyle dönem sonunda dava.
Aynı ilçede konut (TBK m.352/3): Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava.
On yıllık uzama süresi (TBK m.347): Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce fesih bildirimi.
Tahliye Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?
Evet. 7445 sayılı Kanun’la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen düzenleme uyarınca 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Tahliye davaları, kira bedelinin tespiti ve kira alacağı davaları bu kapsamdadır. İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ise saklı tutulmuştur.
Arabulucu, kural olarak görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Arabuluculuk sürecinde geçen süre zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz. Taraflar tahliye konusunda anlaşırsa anlaşma belgesi, kanundaki koşullarla icra edilebilir niteliğe kavuşabilir.
Arabuluculuğa ne zaman başvurulmalı?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 26.05.2025 tarihli 2025/1495 E., 2025/3048 K. sayılı kararında ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk başvurusunun tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra, diğer bir anlatımla dava açma süresi içinde yapılması gerektiğini belirtmiştir. Kira yılı bitmeden çok önce yapılan erken başvuru, dava şartını karşılamayabilir.
Bu nedenle ihtiyaç, yeniden inşa veya aynı ilçede konut sebebine dayanan tahliyelerde takvim, kira yılının bitiş tarihi esas alınarak kurulmalıdır. Arabuluculuk tutanağının düzenlenmesinden sonra davanın gecikmeksizin açılması da ayrıca önemlidir.
Tahliye Davası Nerede ve Nasıl Görülür?
Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından kural olarak davalının yerleşim yeri ile sözleşmenin ifa yeri olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleri yetkilidir.
Dava dilekçesine arabuluculuk son tutanağının aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış örneği eklenir. Kira sözleşmesi, ihtarnameler ve tebliğ belgeleri, tapu kaydı, ihtiyaç iddiasını gösteren belgeler, varsa yeni malik bildirimi ve tanık listesi baştan hazırlanmalıdır. Kira sözleşmesinin yazılı olmaması, kira ilişkisinin başka delillerle ispatını engellemez; ancak ispat yükünü ağırlaştırır.
Mahkeme tahliyeye karar verirse karar, ilamlı icra yoluyla yerine getirilir. Kiracı yönünden ise tahliye kararına karşı kanun yollarına başvuru süreleri ve icranın geri bırakılması imkânları ayrıca değerlendirilmelidir.
Kiraya Veren İçin Kontrol Listesi
Kiralanan konut veya çatılı işyeri niteliğinde mi; kısa süreli turizm kiralaması mı?
Sözleşme belirli süreli mi, belirsiz süreli mi; kira yılı hangi gün başlayıp bitiyor?
Dayanılan tahliye sebebi hangi madde kapsamında ve bu sebebin süresi ne zaman doluyor?
İhtiyaç iddiası kim için, hangi gerekçeyle ve hangi belgelerle ispatlanacak?
Kiraya verenin başka boş taşınmazı var mı; bu durum ihtiyacın samimiyetini etkiler mi?
Yeni malikse edinme tarihinden itibaren bir aylık bildirim yapıldı mı?
Kira borcuna ilişkin ihtarlar yazılı, tutarı doğru ve tebliğ edilmiş mi?
Tahliye taahhüdü teslimden sonra mı alındı; boşaltma tarihi belirli mi?
Arabuluculuk başvurusu, dava açma hakkının doğumundan sonra ve süre içinde yapılacak mı?
Tahliyeden sonra üç yıllık yeniden kiralama yasağı göz önünde bulunduruldu mu?
Kiracı İçin Kontrol Listesi
Tahliye talebi kanunda sayılan bir sebebe dayanıyor mu?
Bildirim, ihtar veya dava kanuni süre içinde mi yapıldı?
İhtarnamede istenen kira tutarı ve dönemleri doğru mu?
Tahliye taahhüdü sözleşmeyle aynı gün mü imzalandı; tarih sonradan mı dolduruldu?
İhtiyaç iddiası gerçek ve zorunlu mu; kiraya verenin başka uygun taşınmazı var mı?
Kira bedelleri hangi hesaba, hangi açıklamayla ödendi; dekontlar saklanıyor mu?
Ödeme emrine yedi günlük itiraz süresi ve otuz günlük ödeme süresi takip ediliyor mu?
Arabuluculuk görüşmesinde hangi tekliflerin değerlendirileceği önceden belirlendi mi?
Uygulama Örnekleri
Örnek 1: Kontrat bitti diye noter ihtarı
Ev sahibi, bir yıllık sözleşmenin bitiminden iki ay önce kiracıya “sözleşme sona erecektir, evi boşaltınız” şeklinde ihtarname gönderir; başka bir sebep göstermez. Bu ihtar, sözleşme süresinin bitmesine dayandığı için tek başına tahliye sonucu doğurmaz. Sözleşme kanun gereği bir yıl daha uzar.
Örnek 2: Yeni malikin bildirimi
Daireyi 10 Mart’ta tapudan satın alan kişi, oğlunun evleneceğini ve bu daireye ihtiyaç duyduğunu 25 Mart’ta noter kanalıyla kiracıya bildirir. Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde bildirim yapıldığından altı aylık bekleme süresinin sonunda arabuluculuk ve dava süreci başlatılabilir. Bildirim 15 Nisan’da yapılsaydı bu yol kapanır, dava ancak kira döneminin sonunda TBK m.350 usulüyle açılabilirdi.
Örnek 3: Sözleşmeyle birlikte imzalanan taahhüt
Kiracı, kira sözleşmesini imzaladığı gün tarihi boş bırakılmış bir tahliye taahhüdü de imzalamıştır. Kiraya veren, yıllar sonra tarihi doldurarak icra takibi başlatır. Kiracı, taahhüdün teslimden önce ve sözleşmeyle birlikte alındığını ileri sürerek itiraz eder. Bu durumda taahhüdün geçerliliği ciddi biçimde tartışmalı hâle gelir.
Örnek 4: İki ihtar, geç ödeme
Kiracı, aynı kira yılı içinde Mart ve Eylül aylarının kira bedellerini zamanında ödemez; kiraya veren her iki dönem için yazılı ihtar gönderir. Kiracı ihtarlardan sonra borcu öder. Haklı ihtarların sonucu ortadan kalkmaz; kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde arabuluculuğa başvurup dava açabilir.
Örnek 5: Erken arabuluculuk başvurusu
Kira yılı 31 Ağustos’ta sona eren bir sözleşmede kiraya veren, ihtiyaç sebebiyle tahliye için Mayıs ayında arabulucuya başvurur ve Eylül’de dava açar. Yargıtay’ın yukarıda belirtilen yaklaşımına göre bu erken başvuru dava şartını karşılamayabilir. Doğru planlama, 1 Eylül’den sonra başvurulması ve davanın bir aylık süre içinde açılmasıdır.
En Sık Yapılan Hatalar
Süre bitimini tek başına tahliye sebebi saymak
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme kendiliğinden uzar. Tahliye için kanuni sebep ve bu sebebe bağlı süre gerekir.
Bir aylık süreyi kira yılının sonu yerine başka bir tarihten hesaplamak
Sözleşmenin imza tarihi ile kiralananın teslim tarihi farklı olabilir. Kira yılının başlangıcı sözleşme ve teslim belgeleri birlikte incelenerek belirlenmelidir.
Arabuluculuğu davanın önünde formalite saymak
Başvurunun zamanı ve uyuşmazlık konusunun doğru tanımlanması dava şartının yerine getirilip getirilmediğini belirler. Yanlış zamanda yapılan başvuru davanın usulden reddine yol açabilir.
Tahliye taahhüdünü kira sözleşmesiyle birlikte almak
Kanun, taahhüdün teslimden sonra verilmesini arar. Sözleşmeyle aynı anda alınan taahhüde dayanarak süre kaçırılırsa başka bir tahliye sebebi için bir yıl beklemek gerekebilir.
Kiracıyı kendiliğinden çıkarmaya çalışmak
Kapı kilidinin değiştirilmesi, elektrik veya suyun kestirilmesi ya da eşyaların dışarı çıkarılması hukuka aykırıdır ve ayrıca hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir. Tahliye ancak mahkeme veya icra yoluyla gerçekleştirilir.
İhtiyaç iddiasını belgesiz bırakmak
Mahkeme ihtiyacın gerçek ve zorunlu olduğunu somut delillerle görmek ister. Genel ve soyut beyanlar, özellikle kiraya verenin başka taşınmazları varsa yeterli görülmeyebilir.
Tahliye Sürecinde Avukatın Rolü
Tahliye dosyasında hukuki çalışma, dava dilekçesi yazmaktan önce takvimi kurmakla başlar. Kira yılının başlangıç ve bitiş tarihleri, dayanılacak sebep, bildirim ve ihtarların tarihleri, arabuluculuk başvurusunun yapılacağı aralık ve dava açma süresi tek bir kronolojide gösterilmelidir.
Kiraya veren yönünden en uygun sebebin seçilmesi önemlidir. Kira borcu varsa icra yoluyla tahliye daha hızlı sonuç verebilirken, ihtiyaç sebebinde arabuluculuk ve dava süreci daha uzun sürer. Birden fazla sebep bir arada ileri sürülebilir; ancak her birinin kendi süre ve ispat koşulları ayrı ayrı sağlanmalıdır.
Kiracı yönünden ise savunma, sürelerin ve şekil şartlarının denetlenmesi, ihtiyacın samimiyetinin sorgulanması, ödeme belgelerinin derlenmesi ve arabuluculukta makul bir teslim tarihi ya da tahliye karşılığı uzlaşma seçeneklerinin değerlendirilmesi üzerine kurulur.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira süresi doldu, ev sahibi beni çıkarabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yalnızca sürenin dolması yeterli değildir. Sözleşme bir yıl uzar; kiraya veren ancak kanundaki sebeplerden birine dayanabilir.
Ev sahibi “oğlum oturacak” derse çıkmak zorunda mıyım?
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, davanın süresinde açılması ve arabuluculuk şartının yerine getirilmesi gerekir. Bu koşullar mahkemece incelenir.
Evi yeni alan kişi beni hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapıp altı ay sonra dava açabilir veya dönem sonunu bekleyebilir.
Bir ay kira ödemezsem tahliye edilir miyim?
Ödenmeyen kira için otuz gün süreli ihtar veya icra takibi gönderilebilir. Süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye istenebilir. Ödeme süresinin takibi bu nedenle kritik önemdedir.
Geç ödediğim kira için iki ihtar gelirse ne olur?
Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olunmuşsa kiraya veren, sonradan ödeme yapılmış olsa bile kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
Sözleşmeyle birlikte imzaladığım tahliye taahhüdü geçerli mi?
Kanun, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini arar. Sözleşmeyle birlikte alınan taahhütlerin geçerliliği ciddi biçimde tartışmalıdır ve somut olaya göre değerlendirilir.
Tahliye davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet, 1 Eylül 2023’ten bu yana zorunludur. Kira alacağına veya tahliye taahhüdüne dayanan ilamsız icra yoluyla tahliye bu şartın dışındadır.
Arabuluculuk ne kadar sürer?
Kural olarak üç hafta içinde sonuçlandırılır; zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir.
Tahliye davası hangi mahkemede açılır?
Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
Ev sahibi kilidi değiştirebilir veya elektriği kestirebilir mi?
Hayır. Kiracının kendiliğinden çıkarılmaya çalışılması hukuka aykırıdır. Tahliye ancak mahkeme veya icra dairesi aracılığıyla gerçekleştirilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen ev başkasına kiraya verilebilir mi?
Haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aykırılık hâlinde eski kiracı, en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat isteyebilir.
On yıl dolunca ev sahibi sebep göstermeden çıkarabilir mi?
Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresinden sonra, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden fesih mümkündür.
Sonuç
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye, kanunun sınırlı olarak saydığı sebeplere bağlıdır. Kira süresinin dolması tek başına yeterli değildir; kiraya veren ihtiyaç, kira borcunun ödenmemesi, iki haklı ihtar, geçerli tahliye taahhüdü, yeni malikin gereksinimi veya on yıllık uzama süresinin dolması gibi bir sebebe dayanmak zorundadır.
Bu sebeplerin büyük bölümü bir aylık hak düşürücü sürelere bağlanmıştır. Dava yoluna gidilecekse arabuluculuk başvurusu dava şartıdır ve başvurunun zamanı da sonucu etkiler. Kira alacağı ve tahliye taahhüdüne dayanan icra yoluyla tahliye ise arabuluculuk şartının dışında kalır ve daha hızlı sonuç verebilir.
Kiraya veren için doğru sebep, doğru takvim ve eksiksiz delil; kiracı için ise sürelerin, ihtarların ve ihtiyaç iddiasının denetlenmesi sürecin temelidir. Her kira ilişkisi kendi sözleşmesi, ödeme geçmişi ve tarafların durumu içinde değerlendirilmelidir.
Sönmez Hukuk Bürosu tarafından hazırlanan bu içerik 13 Ekim 2026 tarihindeki mevzuata göre genel bilgilendirme amacıyla yazılmıştır; hukuki görüş veya sonuç garantisi niteliğinde değildir. Somut bir tahliye uyuşmazlığında kira sözleşmesinin, ödeme kayıtlarının ve sürelerin dosya özelinde incelenmesi gerekir.