Gayrimenkul hukuku; arsa, arazi, konut, işyeri ve diğer taşınmazlar üzerindeki mülkiyet, kullanım, devir, kira, inşaat, imar, miras ve uyuşmazlık süreçlerini düzenleyen geniş bir hukuk alanıdır.

Bir taşınmazın satın alınması yalnızca satış bedelinin ödenmesi ve anahtarın teslim alınmasından ibaret değildir. Tapu kaydı, imar durumu, haciz ve ipotekler, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, kat mülkiyeti, fiilî kullanım, kiracılık durumu ve taraflar arasındaki sözleşme birlikte değerlendirilmelidir.

Gayrimenkul uyuşmazlıklarında Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu, Tapu Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, İmar Kanunu, Kadastro Kanunu, Kamulaştırma Kanunu, 6306 sayılı Kanun ve tüketici mevzuatı başta olmak üzere birden fazla düzenleme aynı anda uygulanabilir.

Gayrimenkul ve Taşınmaz Kavramı

Hukuki anlamda taşınmaz mülkiyetinin konusu genel olarak arazi, tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir.

Bir apartmandaki daire, işyeri veya depo kat mülkiyeti kütüğünde bağımsız bölüm olarak kayıtlıysa ayrı bir taşınmaz niteliği taşır. Buna karşılık kat irtifakı kurulmuş bir projede bağımsız bölüm henüz tamamlanmamış olabilir; hak, arsa payı ve onaylı proje üzerinden değerlendirilir. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmî senet ve tapu siciline tescille doğar.

Tapu Sicili Neden Önemlidir?

Tapu sicili, taşınmazın malikini ve taşınmaz üzerindeki ayni hakları gösteren resmî kayıt sistemidir. Taşınmazın ada, parsel, yüzölçümü, niteliği, bağımsız bölüm numarası ve arsa payı tapu kayıtlarında yer alır.

Tapu kaydının yalnızca “malik” bölümüne bakılması yeterli değildir. Taşınmaz üzerinde şu kayıtlar bulunabilir:

  • İpotek,

  • İcra haczi veya ihtiyati haciz,

  • İhtiyati tedbir,

  • Aile konutu şerhi,

  • Kira şerhi,

  • Satış vaadi şerhi,

  • İntifa veya oturma hakkı,

  • Geçit hakkı ve diğer irtifaklar,

  • Kamulaştırma veya kentsel dönüşüm belirtmeleri,

  • Yönetim planı ve eklenti kayıtları.

Bu kayıtların bazıları taşınmazın devrine engel olmayabilir; ancak yeni malikin kullanım yetkisini, finansman imkânını ve taşınmazın ekonomik değerini ciddi şekilde etkileyebilir.

Taşınmaz Mülkiyeti Nasıl Kazanılır?

Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu siciline tescille kazanılır. Satış, bağış, mal değişimi, ölünceye kadar bakma sözleşmesi ve benzeri işlemlerde mülkiyetin geçebilmesi için geçerli bir hukuki sebep ve tescil gerekir.

Miras, mahkeme kararı, cebrî icra veya kamulaştırma gibi bazı hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılabilir. Ancak yeni malik, taşınmaz üzerinde tasarruf işlemi gerçekleştirebilmek için hakkını tapu siciline tescil ettirmelidir.

Taşınmaz Satış Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için kanunda öngörülen resmî şekle uyulması gerekir. Taraflar arasında hazırlanan adi yazılı sözleşme, yalnızca “ev satışı sözleşmesi” başlığını taşıması nedeniyle mülkiyet devrini sağlamaz.

Tapulu taşınmazın devrini amaçlayan satış sözleşmesinin resmî şekilde düzenlenmesi ve mülkiyetin tapu siciline tescil edilmesi gerekir. Şekil şartına uyulmayan sözleşmelerde tarafların ödeme, sebepsiz zenginleşme, güven sorumluluğu veya tazminat talepleri somut olayın özelliklerine göre ayrıca incelenebilir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir tarafın belirli bir taşınmazı ileride satmayı, diğer tarafın da satın almayı üstlendiği ön sözleşmedir.

Satış vaadi, tek başına mülkiyeti alıcıya geçirmez. Alıcıya, şartları oluştuğunda taşınmazın devrini isteme hakkı verir. Sözleşmenin kanunda öngörülen resmî şekle uygun düzenlenmesi gerekir.

Satıcı tapu devrini gerçekleştirmezse alıcı; sözleşmenin geçerliliği, bedelin ödenmesi ve kendi edimlerini yerine getirmesi koşullarına göre tapu iptal ve tescil davası açabilir. Sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi, sonradan hak kazanabilecek üçüncü kişilere karşı koruma bakımından önemlidir.

Taşınmaz Satın Almadan Önce Neler Kontrol Edilmelidir?

Taşınmaz satın alınmadan önce hukuki inceleme yapılması, sonradan çıkabilecek tapu ve sözleşme uyuşmazlıklarının önemli bölümünü önleyebilir.

Tapu kaydı ve takyidatlar

Satıcının tapuda malik olup olmadığı, taşınmazın hisseli bulunup bulunmadığı ve üzerinde haciz, ipotek, tedbir veya ayni hak bulunup bulunmadığı incelenmelidir.

İmar durumu

Arsa veya arazinin hangi kullanım kararına tabi olduğu; konut, ticaret, turizm, tarım, yol, park veya kamu hizmet alanında kalıp kalmadığı belediye ve ilgili idare kayıtlarından araştırılmalıdır.

Tapuda “arsa” yazması, taşınmazın her koşulda yapılaşmaya açık olduğu anlamına gelmez. Parsel büyüklüğü, yapılaşma koşulları, terk yükümlülükleri, yola cephe ve plan kararları ayrıca değerlendirilmelidir.

Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi

Binanın ruhsata uygun şekilde yapılıp yapılmadığı, ruhsat eki projeye aykırılık bulunup bulunmadığı ve yapı kullanma izin belgesinin mevcut olup olmadığı kontrol edilmelidir.

Tapuda bağımsız bölüm bulunması, yapının bütün imar işlemlerinin mutlaka hukuka uygun olduğu anlamına gelmez. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı imalatlar belediye para cezası, mühürleme ve yıkım işlemlerine neden olabilir.

Kat mülkiyeti, kat irtifakı ve arsa payı

Bağımsız bölümün kat mülkiyetli mi, kat irtifaklı mı olduğu kontrol edilmelidir. Tapudaki bağımsız bölüm numarası ile fiilen gösterilen dairenin aynı olup olmadığı proje üzerinden doğrulanmalıdır.

Arsa payının bağımsız bölümün konum ve değerine uygun belirlenmemesi, ileride ortak giderler, kentsel dönüşüm ve yeniden inşa süreçlerinde uyuşmazlık yaratabilir.

Yönetim planı ve ortak giderler

Apartman veya sitedeki yönetim planı, ortak kullanım alanları, aidat borçları ve kat malikleri kurulu kararları incelenmelidir. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğinde bir belgedir.

Fiilî kullanım ve kiracı durumu

Taşınmazın boş veya kiracılı olması, satıştan sonra kullanım ve tahliye sürecini etkiler. Satış, mevcut kira sözleşmesini kural olarak kendiliğinden sona erdirmez.

Sınır ve yüzölçümü

Özellikle arsa ve arazi alımlarında tapudaki yüzölçümü ile fiilî kullanım alanının aynı olup olmadığı kontrol edilmelidir. Parsel sınırlarının yalnızca çevredeki duvar veya çitlere bakılarak belirlenmesi güvenli değildir.

Tapu Bedeli ve Ödeme Nasıl Yapılmalıdır?

Satış bedelinin gerçek tutarıyla belgelenmesi, hem vergi hem de ileride çıkabilecek hukuk uyuşmazlıkları bakımından önemlidir.

Ödemelerin banka üzerinden yapılması, dekont açıklamasında ada, parsel veya bağımsız bölüm bilgisi ile ödemenin niteliğinin belirtilmesi ispatı kolaylaştırır. Elden yapılan ve belgelendirilemeyen ödemeler; satışın iptali, bedel iadesi, miras veya muvazaa davalarında ciddi ispat sorunlarına neden olabilir.

Kapora, bağlanma parası, cayma parası ve satış bedeli aynı hukuki anlama gelmez. Ödemenin hangi amaçla yapıldığı sözleşme ve dekont açıklamasında açıkça gösterilmelidir.

Ayıplı Taşınmaz Nedir?

Satılan taşınmazın kararlaştırılan özellikleri taşımaması veya değerini ve kullanımını önemli ölçüde azaltan eksikliklere sahip olması ayıp sorumluluğunu gündeme getirebilir.

Ayıp şu şekillerde ortaya çıkabilir:

  • Projeye aykırı imalat,

  • Rutubet veya su yalıtımı sorunu,

  • Taşıyıcı sistem kusuru,

  • Eksik metrekare,

  • Kullanılamayan otopark veya eklenti,

  • Ruhsat veya iskân problemi,

  • Satıcı tarafından gizlenen imar işlemleri,

  • Tanıtım ve ilanlarda vaat edilen özelliklerin bulunmaması.

Alıcı, ayıbın niteliğine ve uygulanacak mevzuata göre sözleşmeden dönme, bedel indirimi, ücretsiz onarım, zararların karşılanması veya uygun hâllerde ayıpsız misliyle değişim talep edebilir. Tüketicinin ticari veya mesleki olmayan amaçlarla bir konut satın aldığı ve satıcının ticari faaliyet kapsamında hareket ettiği hâllerde tüketici mevzuatı uygulanabilir.

Maketten veya Projeden Konut Satın Alırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Henüz tamamlanmamış projelerde yalnızca tanıtım broşürleri veya örnek daireye güvenilmemelidir.

Arsanın mülkiyeti, yüklenicinin yetkisi, yapı ruhsatı, kat irtifakı, teslim tarihi, bağımsız bölümün konumu, net ve brüt alanı, ortak alanlar, cezai şart ve bedel iadesi hükümleri sözleşmede açıkça gösterilmelidir.

Satış sözleşmesiyle birlikte teknik şartname, mimari plan, ödeme planı ve teslim koşulları da incelenmelidir. Satıcının tek taraflı değişiklik yapmasına izin veren belirsiz hükümler alıcı bakımından ciddi risk oluşturabilir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, belirli arsa paylarını yükleniciye devretmeyi; yüklenici ise arsa üzerinde proje ve sözleşmeye uygun yapı meydana getirerek kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlenir.

Bu sözleşme, taşınmaz devri ile eser sözleşmesi unsurlarını birlikte taşır. Bağımsız bölümlerin paylaşımı, ruhsat ve proje sorumluluğu, inşaat süresi, teslim tarihi, cezai şart, teminat, tapu devrinin aşamaları ve yüklenicinin üçüncü kişilere satış yetkisi ayrıntılı düzenlenmelidir.

Yüklenicinin işi yarım bırakması, ruhsata aykırı inşaat yapması veya teslimi geciktirmesi hâlinde sözleşmenin feshi, tapu iptali, eksik iş bedeli, gecikme tazminatı ve aynen ifa talepleri gündeme gelebilir.

Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin hakkı; yüklenicinin sözleşme kapsamındaki edimlerini ne ölçüde yerine getirdiği, arsa sahibiyle yapılan sözleşme ve tapu kayıtlarına göre ayrıca değerlendirilir.

Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu iptal ve tescil davası, mevcut tapu kaydının hukuka aykırı olduğu iddiasıyla kaydın iptal edilmesi ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescili amacıyla açılır.

Başlıca dava nedenleri şunlardır:

  • Ehliyetsizlik,

  • Hile, korkutma veya yanılma,

  • Sahte belge veya sahte vekâletname,

  • Vekâlet görevinin kötüye kullanılması,

  • Muris muvazaası,

  • Geçerli satış vaadi veya inançlı işlem,

  • Yükleniciden kaynaklanan kişisel hak,

  • Kadastro öncesi hakka dayanma,

  • Yolsuz tescil.

Davanın kabulü için yalnızca tapu kaydının adaletsiz olduğu düşüncesi yeterli değildir. Davacının mülkiyet veya tescil hakkını doğuran hukuki sebebi ve davalının kaydının neden hukuka aykırı olduğunu ispatlaması gerekir.

Taşınmazın aynına ilişkin davalar kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.

Muris Muvazaası Davası

Muris muvazaası, miras bırakanın gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi göstererek mirasçılarından mal kaçırması iddiasına dayanır.

Mahkeme; miras bırakanın mali durumu, satış bedelinin ödenip ödenmediği, taraflar arasındaki ilişki, taşınmazın gerçek değeri, miras bırakanın makul satış ihtiyacı ve olayın bütününü değerlendirir.

Her düşük bedelli satış muris muvazaası değildir. Miras bırakanda gerçek satış veya bakım amacı bulunup bulunmadığı somut delillerle belirlenir.

Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması

Taşınmazı satma yetkisi verilen vekilin, vekâlet verenin menfaatine ve talimatlarına uygun davranması gerekir.

Vekilin taşınmazı gerçek değerinin çok altında kendisine, yakınına veya anlaşmalı üçüncü kişiye devretmesi; satış bedelini vekâlet verene ödememesi veya yetkisini açıkça kötüye kullanması tapu iptal ve tescil ya da tazminat taleplerine yol açabilir.

Tapuyu devralan üçüncü kişinin vekil ile iş birliği içinde olup olmadığı ve kötüye kullanmayı bilip bilmediği davanın sonucunda belirleyicidir.

Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti

Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olması paylı veya elbirliği mülkiyeti şeklinde olabilir.

Paylı mülkiyette her ortağın tapuda belirlenmiş bir payı bulunur. Paydaş, kural olarak kendi payı üzerinde tasarruf edebilir; ancak taşınmazın tamamını diğer paydaşların izni olmadan satamaz.

Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş bağımsız payları bulunmaz. Özellikle miras ortaklığında, terekeye ait taşınmazlar paylaşmaya kadar elbirliği hâlinde yönetilebilir.

Önalım Hakkı

Paylı mülkiyete tabi taşınmazda bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların kanuni önalım hakkı gündeme gelebilir.

Önalım hakkı alıcıya karşı dava yoluyla kullanılır. Güncel kanun metnine göre hak, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satış tarihinden itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır.

Satış dışındaki bağış, mal değişimi veya cebrî artırma gibi işlemlerde önalım hakkının uygulanıp uygulanmayacağı işlemin gerçek hukuki niteliğine göre değerlendirilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası

Paydaşlar taşınmazın kullanımı, satışı veya paylaşılması konusunda anlaşamıyorsa ortaklığın giderilmesi talep edilebilir.

Taşınmaz bölünebilir nitelikteyse aynen taksim değerlendirilebilir. Aynen paylaşma mümkün değilse satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilir. Satış bedeli pay oranlarına göre hak sahiplerine dağıtılır.

Mirasçılar veya paydaşlar arasında ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Kira, kat mülkiyeti ve komşuluk hukukundan doğan bazı uyuşmazlıklar da dava şartı arabuluculuk kapsamındadır.

Kat Mülkiyeti Hukuku

Kat mülkiyeti hukuku; apartman, rezidans, site ve toplu yapılardaki bağımsız bölümler ile ortak alanların kullanımını düzenler.

Kat malikleri, bağımsız bölümlerini kullanırken diğer maliklerin haklarını ihlal etmemek ve yönetim planına uymak zorundadır.

Uyuşmazlıklar çoğunlukla şu konularda ortaya çıkar:

  • Aidat ve ortak gider borçları,

  • Yönetici seçimi ve görevden alınması,

  • Kat malikleri kurulu kararlarının iptali,

  • Ortak alanların işgali,

  • Çatı, teras ve bahçe kullanımı,

  • Dış cephe değişiklikleri,

  • Gürültü ve komşuluk ihlalleri,

  • Arsa payının düzeltilmesi,

  • Bağımsız bölümün amacı dışında kullanılması.

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında tapu kaydı, onaylı mimari proje, yönetim planı ve kat malikleri kurulu karar defteri birlikte incelenmelidir.

Kira Hukuku

Gayrimenkul hukukunun önemli bir bölümünü konut, çatılı işyeri, arsa ve diğer taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri oluşturur.

Kira uyuşmazlıklarında başlıca konular şunlardır:

  • Kira bedelinin ödenmemesi,

  • Kira artışı,

  • Kira tespit davası,

  • Tahliye taahhüdü,

  • İhtiyaç nedeniyle tahliye,

  • İki haklı ihtar,

  • Yeniden inşa ve esaslı onarım,

  • Depozito iadesi,

  • Kiralanandaki ayıplar,

  • Yeni malikin tahliye talebi.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin dolması, kiraya verene her durumda doğrudan tahliye hakkı vermez. Tahliye için kanunda düzenlenen sebeplerden birinin bulunması gerekir.

Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde kira bedelinin belirlenmesinde endeks yanında taşınmazın durumu, emsal kiralar ve hakkaniyet ölçütleri değerlendirilir.

İmar Hukuku ve Gayrimenkul

Bir taşınmazın özel mülkiyette bulunması, malikin taşınmaz üzerinde istediği yapıyı yapabileceği anlamına gelmez. Yapılaşma hakkı imar planları, plan notları, parselasyon işlemleri, yapı ruhsatı ve ilgili teknik mevzuatla sınırlandırılır.

İmar hukukunda karşılaşılan başlıca işlemler şunlardır:

  • İmar planı değişiklikleri,

  • Parselasyon ve düzenleme ortaklık payı,

  • İfraz ve tevhit,

  • Yapı ruhsatı,

  • Yapı tatil tutanağı,

  • Mühürleme,

  • İmar para cezası,

  • Yıkım kararı,

  • Yapı kullanma izin belgesi,

  • Ruhsat iptali.

Belediye veya diğer idareler tarafından verilen imar ve yıkım kararlarına karşı idari yargıda iptal davası açılabilir. Dava açılması işlemin uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz; koşulları varsa yürütmenin durdurulması talep edilmelidir.

Kentsel Dönüşüm

6306 sayılı Kanun; riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapılar üzerindeki dönüşüm uygulamalarını düzenler.

Riskli yapı tespiti, tapuya şerh, tahliye, yıkım, maliklerin karar alma süreci, yükleniciyle sözleşme yapılması ve yeni bağımsız bölümlerin paylaşılması kentsel dönüşümün başlıca aşamalarıdır.

Maliklerin yalnızca yüklenicinin sunduğu proje ve paylaşım teklifine bakması yeterli değildir. Sözleşmede teminat, teslim süresi, kira yardımı, cezai şart, ruhsat sorumluluğu, pay devri ve sözleşmenin feshi açıkça düzenlenmelidir.

İpotek ve Taşınmaz Rehni

İpotek, bir alacağın taşınmazla güvence altına alınmasını sağlar. Borç ödenmediğinde alacaklı, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla taşınmazın satışını talep edebilir.

İpotekli taşınmazın satılması hukuken mümkün olabilir; ancak ipotek, kaldırılmadığı sürece kural olarak taşınmaz üzerinde devam eder. Alıcının taşınmazı ipotekle birlikte devralıp almadığı ve satış bedelinden ipotek borcunun nasıl kapatılacağı işlem öncesinde açıkça belirlenmelidir.

Tapuda yalnızca “borç bulunmadığı” yönündeki sözlü açıklamaya güvenilmemeli; ipoteğin terkin işlemi kontrol edilmelidir.

Taşınmaz Üzerindeki Haciz

Bir taşınmaz üzerine icra haczi konulması, malikin taşınmazı kullanmasını her durumda engellemez; ancak taşınmaz cebrî icra yoluyla satılabilir.

Hacizli taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi, haczi kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Alıcı haciz ve satış riskiyle karşılaşabilir.

İcra satışlarında ihale şartnamesi, tapu kaydı, kıymet takdiri, mevcut kullanıcılar, vergi ve giderler ayrıntılı incelenmelidir. İhalenin feshi başvuruları sıkı süre ve usul şartlarına tabidir.

Kamulaştırma

Kamu idareleri, kamu yararının gerektirdiği hâllerde özel mülkiyetteki taşınmazları kamulaştırabilir.

Kamulaştırma sürecinde kamu yararı kararı, satın alma usulü, bedel tespiti ve taşınmazın idare adına tescili aşamaları bulunur.

Taşınmazın tamamı yerine bir bölümünün kamulaştırılması hâlinde kalan kısmın değer kaybı da değerlendirilmelidir. İdarenin kamulaştırma kararı almadan taşınmaza fiilen el atması veya imar planıyla mülkiyet hakkını uzun süre kullanılamaz hâle getirmesi farklı dava türlerini gündeme getirebilir.

Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Edinmesi

Yabancı gerçek kişiler, Tapu Kanunu’ndaki ülke, bölge, yüzölçümü ve güvenlik sınırlamalarına uymak koşuluyla Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.

Yabancı gerçek kişinin edinebileceği taşınmazların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kural olarak kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Askerî yasak ve güvenlik bölgelerine ilişkin sınırlamalar ayrıca uygulanır.

Yabancı alıcı bakımından pasaport ve kimlik belgelerinin yanında taşınmazın hukuki durumu, değerleme, döviz işlemleri, tercüman, vekâletname ve edinim sınırlamaları ayrıca kontrol edilmelidir.

Taşınmaz satın alınması her durumda otomatik vatandaşlık veya ikamet hakkı sağlamaz. Vatandaşlık ve ikamet süreçleri, kendi özel şartlarına göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Miras Kalan Taşınmazlar

Miras bırakanın ölümüyle taşınmazlar mirasçılara geçer. Ancak mirasçıların tapu sicilinde işlem yapabilmesi için mirasçılık belgesi alınması ve intikal işlemlerinin tamamlanması gerekir.

Mirasçılar taşınmazı birlikte kullanabilir, anlaşarak paylaşabilir veya üçüncü kişiye satabilir. Anlaşma sağlanamaması hâlinde ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir.

Miras payının devri, taşınmaz payının satışı ve miras taksim sözleşmesi birbirinden farklı hukuki işlemlerdir. İşlemin kapsamı ve şekil şartları somut olaya göre belirlenmelidir.

Komşuluk Hukuku

Taşınmaz maliki, mülkiyet hakkını kullanırken komşularına zarar verecek taşkın davranışlardan kaçınmalıdır.

Gürültü, duman, koku, su akışı, kazı, yapı güvenliği, manzara kapatma, sınır ihlali, ağaç ve dallar ile geçit ihtiyacı komşuluk uyuşmazlıklarının başlıca konularıdır.

Müdahalenin önlenmesi, eski hâle getirme, zararların tazmini ve zorunlu geçit hakkı davaları olayın niteliğine göre gündeme gelebilir.

Gayrimenkul Hukukunda Başlıca Davalar

Gayrimenkul hukukunda sık karşılaşılan dava ve başvurular şunlardır:

  • Tapu iptal ve tescil davası,

  • El atmanın önlenmesi,

  • Ecrimisil,

  • Ortaklığın giderilmesi,

  • Önalım davası,

  • Sınır ve yüzölçümü uyuşmazlıkları,

  • Kat mülkiyeti davaları,

  • Kira tespit ve tahliye davaları,

  • Arsa payı düzeltme davası,

  • Yükleniciye karşı tazminat ve tapu davaları,

  • Kamulaştırma bedelinin tespiti,

  • İmar işlemlerinin iptali,

  • Riskli yapı ve kentsel dönüşüm işlemlerine itiraz.

Doğru dava türünün seçilmesi; görevli mahkeme, dava şartı arabuluculuk, hak düşürücü süre, zamanaşımı ve ispat bakımından belirleyicidir.

Gayrimenkul Uyuşmazlıklarında Deliller

Tapu kaydı tek başına her uyuşmazlığın çözümü için yeterli değildir. Dosyanın niteliğine göre şu deliller önem taşıyabilir:

  • Tapu kayıtları ve resmî senetler,

  • Kadastro tutanakları ve krokiler,

  • İmar planları,

  • Yapı ruhsatı ve iskân belgesi,

  • Mimari ve statik projeler,

  • Satış ve inşaat sözleşmeleri,

  • Banka dekontları,

  • Noter ihtarnameleri,

  • Mesajlar ve elektronik yazışmalar,

  • Fotoğraf ve kamera görüntüleri,

  • Belediye kayıtları,

  • Bilirkişi incelemesi ve keşif,

  • Tanık anlatımları.

Taşınmazın fiziksel durumu veya inşaattaki ayıplar değiştirilebilecek nitelikteyse dava öncesinde delil tespiti yapılması gerekebilir.

Gayrimenkul Avukatının Rolü

Gayrimenkul avukatının görevi yalnızca dava açmak değildir. En önemli işlevlerden biri, işlem gerçekleşmeden önce hukuki riskleri belirlemektir.

Taşınmaz alımında hukuki inceleme yapılması; tapu kaydının, imar durumunun, ruhsatın, sözleşmenin ve ödeme sisteminin birlikte değerlendirilmesini sağlar.

Uyuşmazlık ortaya çıkmışsa avukat;

  • Doğru dava ve talep türünü belirler,

  • Tapu ve belediye kayıtlarını inceler,

  • İhtiyati tedbir veya yürütmenin durdurulması talebini değerlendirir,

  • Arabuluculuk ve dava sürecini yürütür,

  • Keşif ve bilirkişi raporlarına karşı beyanda bulunur,

  • Tapu tescil ve kararın uygulanması işlemlerini takip eder.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu olmadan taşınmaz satılabilir mi?

Tapulu taşınmazın mülkiyet devri, kanundaki resmî şekil ve tescil işlemiyle gerçekleştirilir. Adi yazılı sözleşme tek başına tapu mülkiyetini devretmez.

Hacizli ev satın alınabilir mi?

Devir teknik olarak mümkün olabilir; ancak haciz taşınmaz üzerinde devam edebilir ve taşınmaz icra yoluyla satılabilir. Haczin satıştan önce kaldırılması güvence altına alınmalıdır.

İskânı olmayan ev satın alınır mı?

Satın alma işlemi yapılabilse de yapının ruhsat ve proje durumu, kullanım izinleri, abonelikler, kredi imkânı ve belediye işlemleri bakımından önemli riskler doğabilir.

Hisseli tapu alınması riskli midir?

Alıcı belirli bir dairenin değil, taşınmazın tamamı üzerinde belirli orandaki payın maliki olabilir. Fiilen gösterilen bölümün tapuda alıcıya ait bağımsız bölüm olduğu varsayılmamalıdır.

Tapuda düşük bedel göstermek sorun yaratır mı?

Gerçek bedelin düşük gösterilmesi vergi ve harç yaptırımlarının yanında bedel iadesi, önalım, miras ve muvazaa davalarında ispat sorunu yaratabilir.

Miras kalan taşınmaz bir mirasçı tarafından satılabilir mi?

Bir mirasçı taşınmazın tamamını tek başına satamaz. Miras ortaklığının niteliğine göre bütün mirasçıların katılımı veya paylaşma ve intikal işlemlerinin tamamlanması gerekebilir.

Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mudur?

Kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşuluk hukukundan doğan birçok uyuşmazlıkta dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekir. Uyuşmazlığın tam niteliği ayrıca belirlenmelidir.

Sonuç

Gayrimenkul hukuku; taşınmazın satın alınmasından kullanılmasına, kiraya verilmesinden miras yoluyla geçişine, yapılaşmadan tapu uyuşmazlıklarına kadar geniş bir alanı kapsar.

Taşınmaz işleminde yalnızca tapu senedine veya satıcının açıklamalarına güvenilmesi yeterli değildir. Tapu kaydı, imar durumu, ruhsat, yapı kullanma izin belgesi, kat mülkiyeti, fiilî kullanım, sözleşme ve ödeme kayıtları birlikte incelenmelidir.

Uyuşmazlık ortaya çıktıktan sonra ise doğru dava türünün, görevli mahkemenin, arabuluculuk şartının ve sürelerin belirlenmesi önem taşır. Özellikle tapu iptal ve tescil, ortaklığın giderilmesi, arsa payı karşılığı inşaat, kira, imar ve kentsel dönüşüm dosyaları teknik ve hukuki incelemenin birlikte yürütülmesini gerektirir.

Sönmez Hukuk Bürosu – Avukat Taha Sönmez, Antalya’da gayrimenkul alım satımı, tapu iptal ve tescil davaları, ortaklığın giderilmesi, kira uyuşmazlıkları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yabancıların taşınmaz edinimi, imar ve kentsel dönüşüm süreçlerinde hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.

Sönmez Hukuk Bürosu
Av. Taha Sönmez
Antalya
0538 014 92 29
www.avtahasonmez.com

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Her somut olay, belgeleri ve güncel mevzuatı çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir.